آیا مستأجر می تواند ملک استیجاری را اجاره دهد؟
در پاسخ به این سوال که آیا مستأجر می تواند ملک استیجاری را اجاره دهد؟ باید گفت طبق ماده 474 قانون مدنی، مستأجر می تواند عین مستأجره (ملک استیجاری) را به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره، خلاف آن شرط شده باشد.
قرارداد اجاره املاک
یکی از مهمترین قراردادهایی که امروزه بین افراد اعم از حقیقی و حقوقی منعقد می شود، قرارداد اجاره است در واقع اجاره یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستاجر منعقد می شود که باید مدت در آن تعیین شود در غیر این صورت این قرارداد اعتبار قانونی ندارد.
یکی از دعاوی ملکی اختلافات افراد در خصوص انعقاد قراردادهای اجاره بین موجر و مستاجر است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از پایان مدت اجاره، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، اجاره دادن ملک مشاع، اجاره دادن ملک استیجاری توسط مستاجر و… از جمله دعاوی مربوط به انعقاد قراردادهای ملکی هستند.
مدارک انعقاد قرارداد اجاره عبارتند از:
- اصل مدارک شناسایی مانند کارت ملی و شناسنامه مالک و مستاجر
- اصل سند مالکیت ملک مورد اجاره
- اصل بنچاق ملک مورد اجاره
اگر در مورد نکات حقوقی املاک برای انعقاد قراردادها و معاملات ملکی چیزی نمی دونی و نیاز به راهنمایی داری، با وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر و مشاوره دریافت کن.
انواع اجاره نامه املاک
انواع اجاره نامه املاک عبارتند از:
- اجاره نامه عادی: اجاره نامه عادی (اجاره نامه دستی)، توسط موجر و مستاجر منعقد می شود و ممکن است موجر و مستاجر بدون واسطه خودشان قرارداد اجاره را به صورت دستی بنویسند یا ممکن است در بنگاه معاملات ملکی توسط مشاوره املاک نوشته شود و به امضای دو نفر شاهد برسد.
- اجاره نامه رسمی: اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود و به امضای موجر و مستاجر می رسد و از اعتبار سایر اسناد رسمی برخوردار است. اجاره نامه رسمی از اعتبار بالایی برخوردار است و قابل انکار یا جعل نیست. اجاره نامه های رسمی که در دفتراسناد رسمی به ثبت می رسند لازم الاجرا هستند و قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی گیرند.
در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره عین مستاجره را تخلیه نکرد موجر می تواند از دایره اجرای ثبت درخواست تخلیه ملک استیجاری با اجاره نامه رسمی را بنماید و ملک اجاره ای ظرف مدت 7 روز توسط دایره اجرای ثبت تخلیه می شود.
اجاره ملک استیجاری توسط مستأجر
یکی از سوالات متداول ملک اجاره ای این است که آیا مستاجر می تواند ملک استیجاری را اجاره دهد یا خیر؟
وقتی مستأجر ملکی را اجاره می کند تا پایان مدت قرارداد اجاره می تواند طبق شرایط اجاره نامه که در قرارداد ذکر شده است هر دخل و تصرفی در ملک بنماید، مانند اجاره ملک استیجاری توسط مستأجر.
طبق ماده 474 قانون مدنی، مستأجر می تواند عین مستأجره (ملک استیجاری) را به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره، خلاف آن شرط شده باشد؛ یعنی اگر در قرارداد اجاره شرط نشده باشد که مستأجر نمی تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد او می تواند ملک اجاره ای را به شخص دیگری اجاره دهد، اما در صورتی که طبق ماده 474 در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستأجر حق ندارد ملک اجاره ای را به شخص دیگری اجاره دهد، این حق از وی ساقط می شود و در اگر مستأجر، ملک اجاره ای را به شخص دیگری اجاره دهد طبق قانون مرتکب جرم انتقال منافع ملک غیر به دیگران شده است و به مجازات مقرر در محکوم می شود.
در واقع جرم انتقال منافع ملک غیر به دیگران مانند اجاره دادن ملک اجاره ای به شخص دیگر توسط مستأجر بدون اجازه مالک آن، یکی از جرائم ملکی است و از مصادیق جرم کلاهبرداری محسوب می شود و مرتکب به مجازات کلاهبرداری محکوم می شود.
شما عزیزان می توانید از طریق کانال حقوقی تلگرام موسسه حقوقی دادآرمان و یا پیج اینستاگرام بهترین وکیل ایران با بهترین وکلای پایه یک دادگستری در خصوص کلیه دعاوی ملکی در ارتباط باشید…
نکات اجاره دادن ملک استیجاری توسط مستأجر
موجر به عنوان طرف اصلی قرارداد اجاره، لزومی ندارد که حتماً مالک اصلی آپارتمان یا مغازه ای که قصد اجاره دادن آن را دارد باشد. چون ممکن است موجر خودش زمانی که آن محل را اجاره کرده در قراردادش با مالک اصلی شرط کرده که در مدت اجاره می تواند آن را به شخص دیگری اجاره بدهد. در این حالت اگر مستأجر فوق بخواهد آن را به غیر اجاره بدهد، خودش می شود موجر و آن شخص ثالث (فرد سوم) می‌شود مستأجر. اما در اکثر اوقات موجر، مالک محل استیجاری است. لذا در هنگام اجاره کردن ملک بررسی کنید که آیا موجر مالک ملک است یا خیر و اگر خودش مستأجر است، آیا حق انتقال به غیر را دارد یا خیر و ثانیاً نباید مدت اجاره خودش با مالک تمام شده باشد و الا مالک می تواند به واسطه پایان مدت اجاره درخواست تخلیه آن محل را نماید.
در مقابل نیز، موجرین باید بررسی کنند که فردی که خود را به عنوان مستأجر معرفی کرده است آیا مشخصات وی که در اجاره نامه درج می شود با مشخصات ظاهری و شناسنامه ای هم مطابقت می کند یا خیر؟ مستأجر ممکن است یک شخص حقیقی مانند هر یک از افراد عادی باشد و یا یک شخص حقوقی مانند یک شرکت تجاری یا یک مؤسسه غیرتجاری.
پس از پایان مدت اجاره یا سایر موارد فسخ اجاره که موجر حق درخواست تخلیه محل استیجاری را مطرح می کند، مستأجر باید بدون معطلی و بدون فوت وقت آن محل یا ملک را تخلیه کرده و تحویل موجر بدهد. اما اگر با هر گونه بهانه ای مانند ادعای جعل امضا یا تاریخ اجاره نامه، یا ادعای تمدید شفاهی یا در نوشته ای جداگانه، یا ادعای خریدن سرقفلی یا خریدن محل استیجاری و غیره از سوی مستأجر، عملیات تخلیه به صورت فوری قابل تخلیه نباشد، در این صورت مالکین و موجرین رغبت و علاقه ای به اجاره دادن اماکن مسکونی، تجاری، اداری و غیره خود را، به مستأجرین نخواهند داشت.
چنانچه ضوابط تعریف شده در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در ارتباط با شرایط تخلیه فوری ملک استیجاری به طور دقیق و کامل و ظرف مدت ۷ روز اجرا شود، در این صورت عرضه مکان ها و محل های استیجاری از سوی مالکین و موجرین بیشتر و از طرفی به واسطه عرضه بیشتر، مبلغ اجاره بها نیز کاهش پیدا می‌کند و به نفع مستأجرین خواهد بود.
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قرارداد مشارکت در ساخت و… اختلاف بین طرفین معامله و قرارداد افزایش چشمگیری داشته است. بهترین راه برای حل و فصل اختلافات در معاملات ملکی و یا تشکیل پرونده ملکی و پیگیری آن در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در زمینه ملک و املاک و مسائل مربوط به آن مراجعه به یک وکیل ملکی با تجربه است که به تمام قوانین به ویژه قوانین جدید در خصوص املاک مانند قانون ثبت اسناد و املاک کشور (قانون املاک و مستغلات)، قوانین املاک مربوط به شهرداری و…، همچنین نحوه تقدیم دادخواست یا شکایت در مورد انواع دعاوی ملکی اعم از دعاوی ثبتی، حقوقی و کیفری ملکی و روند رسیدگی دادگاه ها به پرونده های ملکی آگاه است، از این رو موسسه حقوقی دادآرمان برای دریافت کاملترین مشاوره حقوقی، در زمینه املاک و دعاوی ملکی بهترین وکیل ملکی تضمینی را به شما معرفی می کند.
در صورتی که وقت کافی برای مراجعه به دفتر وکیل ملکی و دریافت مشاوره حقوقی حضوری ندارید می توانید به وکیل ملکی آنلاین موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.
قرارداد اجاره ممکن است به صورت دستی بین موجر و مستاجر منعقد شود و یا قراداد توسط مشاوره املاک تنظیم و نوشته شود که در هر دو صورت قراداد اجاره از نوع عادی محسوب می شود. اگر قرارداد اجاره در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و به ثبت برسد از نوع اسناد رسمی خواهد بود
در صورتی که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره عین مستاجره را تخلیه نکرد موجر می تواند از دایره اجرای ثبت درخواست تخلیه ملک استیجاری با اجاره نامه رسمی را بنماید و ظرف مدت 7 روز دستور تخلیه فوری توسط دایره اجرای ثبت صادر می شود.
طبق ماده 474 قانون مدنی، مستأجر می تواند عین مستأجره (ملک استیجاری) را به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره، خلاف آن شرط شده باشد
در صورتی که در قرارداد اجاره شرط نشده باشد که مستاجر نمی تواند عین مستاجره را به شخص دیگری اجاره بدهد، در این صورت مستاجر می تواند تا پایان مدت قرارداد اجاره عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد.
