نکات حقوقی املاک
نکات حقوقی خرید و فروش ملک
1 – *اموال به دودسته منقول و غیرمنقول تقسیم میشوند.
«مال منقول»یعنی مالی که جابجایی آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد، مثل: خودرو.
«مال غیرمنقول » یعنی مالی که امکان جابجایی ندارد و با جابجایی آسیب میبیند مثل خانه، زمین و هر چیزی که در دیوار مال غیر منقول جاسازی شده مثل: مجسمه ای که در بنا به کار رفته.
2 – *کسی که ادعایی را در دادگاه حقوقی مطرح میکند «خواهان» میگویند.
«خوانده»کسی است که دعوایی علیه او مطرح شده و باید در دادگاه پاسخگو باشد.
ادعایی که کسی در دادگستری مطرح میکند را «دعوا» میگویند.
اگر ادعا در دادسرا یا دادگاه کیفری مطرح شود، مطرح کننده دعوا، «شاکی» نامیده میشود.
3 – *هرکس میتواند از مال خود حداکثر استفاده را بنماید. به شرط اینکه استفاده فرد از حقش باعث ورود خسارت به دیگری نشود.
هیچکس نمیتواند مالی را از دست مالکش خارج کند مگر به حکم قانون.
اگر هنگام استفاده از اموال ضرری به دیگری وارد شود صاحب مال مسئول جبران خسارت خواهد بود.
4 – *اگر مالی در دست کسی باشد «مالک» آن محسوب میشود، مگر آنکه دیگری با دلیل خلاف آن را ثابت کند. مثلا اگر کسی کتابی در دست داشته باشد، مالک کتاب محسوب میشود، مگر اینکه دیگری با دلایل و مدارکی مانند ارائه سند و یا شهادت خلاف آن را ثابت کند.
مهم ترین دلیل برای اثبات یک ادعا در دادگاه وجود «سند» است.
5 – *یکی از حقوق قانونی «حق انتفاع» است. «حق انتفاع» به معنی حق استفاده از مالی است که «مالکیت» آن به دیگری تعلق دارد، و آن را میتوان برای مدت معین یا نامعین قرارداد.
انتفاع یا استفاده هم در املاک و هم در وسایل و اسباب وجود دارد. اجاره ملک کاملترین نوع حق انتفاع است.
6 – *«حق ارتفاق» اجازه استفاده از «ملک» دیگری است. هر مالکی میتواند در ملک خود برای دیگران حقوقی قائل شود، مثل حق عبور. حق ارتفاق فقط در «ملک» وجود دارد.
در صورت انتقال ملک به دیگری حق ارتفاق از بین نمیرود. در هنگام خرید ملک باید به ستون «حقوق ارتفاقی» در سند توجه کرد.
7 – *مالکیت در آپارتمانهای مسکونی و محلهای کسب شامل دو قسمت اختصاصی و مشاع(مشترک) است.
قسمتهای مشترک آنهایی هستند که حق استفاده از آن متعلق به همه ساکنین است مثل راه پله، پشت بام و ….
سهم هر یک از مالکان از مخارج قسمتهای مشترک بستگی به مساحت آپارتمان یا محل کسب آنها دارد.
8 – *هرکس آپارتمانی بخرد، به نسبت قسمت اختصاصی در زمین بنا «شریک» میشود.
اگر زمین «وقفی» باشد خریدار صاحب زمین نمیشود و باید اجاره زمین را پرداخت نماید.
توصیه میشود جهت حفظ منافع و جلوگیری از خسارات احتمالی از خریداری آپارتمانهایی که در زمین «موقوفه» ساخته میشود پرهیز گردد.
9 – *«مالک» آپارتمان باید به نسبت مساحت هزینه های حفظ و نگهداری قسمتهای «مشاع» را بپردازد.
در صورت نپرداختن هزینه های شارژ، مدیریت ساختمان میتواند با مراجعه به مرجع قضایی مخارج مربوط را مطالبه کند. پیشنهاد میشود جهت جلوگیری از بروز اختلاف نسبت به جداسازی انشعابات مشترک اقدام شود.
10 – *«حدود مالکیت» هر مالک، همان است که طبق «سند رسمی» یا «مبایعه نامه» تعیین شده.
اگرآپارتمانی فاقد پارکینگ باشد، حق استفاده از پارکینگ را ندارد.
اگر آپارتمانی دارای یک واحد پارکینگ باشد، حق استفاده بیش از یک پارکینگ ندارد. درصورت استفاده بدون اجازه صاحبان حق، موضوع قابل طرح و پیگیری است.
11 – *در «عقد اجاره» مالک، ملک را برای استفاده موقت در مقابل دریافت اجاره به مستأجرمیسپارد.
اجاره دهنده را «موجر» و مورد اجاره را «عین مستأجره» میگویند.
اجاره «عقدلازم» است یعنی فقط پس از پایان مدت یا با توافق طرفین فسخ میشود.
مستاجر میتواند برای رفع مزاحمت از جانب موجر یا دیگران به مرجع قضایی مراجعه کند.
12 – *مدت اجاره یک سال است.
اگر طرفین بخواهند عقد اجاره را تمدید کنند، باید این موضوع را نوشته و همچنین شرایط و مبلغ اجاره جدید را مشخص نمایند.
«مستأجر» باید پس از پرداخت اجاره از موجر رسید کتبی دریافت نماید. «اجاره» را میتوان هم در دفاتر اسناد رسمی و هم در دفاتر املاک معتبر ثبت نمود.
