جرائم ملکی
جرائم ملکی آن دسته از جرائم هستند که در حوزه املاک واقع می شوند، جعل اسناد و استفاده از سند مجعول، خیانت در امانت، تصرف عدوانی، انتقال ملک غیر به دیگری و… از جمله جرائم ملکی هستند و دادسرا و دادگاه کیفری مرجع صالح به رسیدگی دعاوی ملکی کیفری هستند.
دعاوی ملکی
دعاوی ملکی به آن دسته از دعاوی گفته می شود که در حوزه املاک واقع می شود. دعاوی ملکی به سه دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:
دعاوی حقوقی ملکی
دعاوی حقوقی ملکی دعاوی هستند که به دلیل ناآگاهی افراد از قوانین ملکی و حقوق خود در انجام معاملات و انعقاد قراردادهای ملکی رخ می دهد، مانند دعوای تقاضای تحویل ملک، دعوای تنظیم سند رسمی، دعاوی الزام به دریافت پایان کار، دعوای مطالبه غرامت، دعوای فسخ قرارداد، رفع تصرف عدوانی و… برای حل و فصل اختلافات بین افراد در دعاوی حقوقی ملکی (و ثبتی) خواهان باید اقدام به طرح دادخواست نماید و دادخواست دعوای حقوقی ملکی را به دادگاه تقدیم کند.
دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی جزء دعاوی ملکی حقوقی هستند که در حوزه ثبتی رخ می دهد، مانند دعوای ابطال سند رسمی، دعوای ملکی افراز، دعوای ابطال سند مالکیت معارض، دعوای ابطال مراحل ثبتی، دعوای ابطال نظریه هیئت حل اختلاف سازمان ثبت و اسناد کشور، دعوای توقیف عملیات اجرایی، و…
دعاوی کیفری ملکی
دعاوی کیفری ملکی زمانی واقع می شود که در زمینه املاک جرمی رخ داده باشد، در این صورت برای حل و فصل اختلافات بین طرفین برخلاف دعاوی حقوقی ملکی، شاکی باید شکایت تنظیم کند و آن را به دادسرا تقدیم نماید، مانند دعوای جعل اسناد و استفاده از سند مجعول ملکی و…
انواع دعاوی کیفری ملکی
مهمترین دعاوی کیفری ملکی عبارتند از:
- جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
- ارتکاب جرم کلاهبرداری در معاملات املاک
- خیانت در امانت املاک
- فروش غیرقانونی ملک دیگری به یک یا چند نفر
- انتقال منافع ملک غیر به خود یا دیگران
- تبانی و فساد در معاملات دولتی
- استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز
- خرید و فروش و معامله معارض
- تخریب املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران
جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
جعل اسناد ملکی به صورت تغییر، تبدیل یا تعویض اسناد ملکی خلاف واقع است و جاعل از سند جعلی به منظور کلاهبرداری استفاده می کند. طبق قانون مجازات اسلامی هر گونه دست بردن در سند، ساختن مهر و امضای افراد رسمی و غیررسمی، خراشیدن، قلم بردن، سیاه و محو کردن قسمت هایی از یک سند یا بنچاق، ضمیمه کردن یک نوشته و سند به قصد تقلب با عنوان جعل شناخته می شود.
مجازات جعل اسناد ملکی توسط کارمندان و مسولان دولتی در هنگام انجام وظیفه علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت به حبس از 1 تا 5 سال حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم می شوند و مجازات جعل اسناد ملکی توسط افراد عادی، حبس از 6 ماه تا 3 سال حبس یا پرداخت جریمه نقدی است و مجازات جعل اسناد عادی حبس از 3 ماه تا 1 سال و پرداخت جریمه نقدی است.
ارتکاب جرم کلاهبرداری در معاملات املاک
هرگاه شخصی با توسل به وسایل متقلبانه و غیرواقعی مردم را فریب دهد و موجب بردن مال دیگری شود، جرم کلاهبرداری واقع شده است. یکی از رایج ترین جرائم کلاهبرداری ملکی فروش مال غیر است. طبق ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، اگر کسی مال غیر را با دانستن این موضوع که مال غیر است بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می شود. حال آن که انتقال چه عین باشد چه منفعت.
برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات املاک، خریدار باید هنگام خرید و فروش ملک، وضعیت سند ملک مورد معامله را بررسی کند و باید از مشخصات ملک به طور دقیق مطلع شود و در نوشتن مبایعه با افراد با تجربه و متخصص در زمینه املاک مشورت کند.
خیانت در امانت
طبق ماده 674 قانون مجازات اسلامی، خیانت در امانت عبارت است از استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نمودن توام با سوء نیت مالی که از طرف مالک یا متصرف قانونی به کسی سپرده شده و بنا بر استرداد یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است. طبق ماده 349 قانون تجارت، اگر مشاور املاک (دلال) برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله اقدام نماید و یا برخلاف عرف تجارتی محل از طرف مزبور وجهی دریافت و یا وعده وجهی را قبول کند، مستحق اجرت و مخارجی که کرده نخواهد بود. به علاوه محکوم به مجازات تعیین شده برای خیانت در امانت خواهد شد.
فروش غیرقانونی ملک دیگری به یک یا چند نفر
طبق قوانین کیفری، دخل و تصرف در املاک دیگران مانند فروش بدون اطلاع و رضایت صاحب ملک، جرم محسوب می شود که در این صورت جرم فروش ملک غیر واقع شده است. در جرم فروش ملک غیر، شخصی خود را صاحب ملک معرفی می کند و به این ترتیب اقدام به فروش ملک دیگری می نماید. مهلت شکایت فروش مال غیر 10 سال از تاریخ وقوع جرم است و همچنین طبق قانون کاهش مجازات های تعزیری در صورتی که مال فروخته شده کمتر از 100 میلیون تومان باشد، مالباخته فقط یک سال از تاریخ اطلاع، فرصت دارد تا نسبت به ثبت شکایت خود اقدام نماید. در غیر این صورت پرونده مشمول مرور زمان در جرم فروش مال غیر می گردد و پرونده بدون ورود به ماهیت، مختومه خواهد شد.
انتقال منافع ملک غیر به خود یا دیگران
انتقال منافع ملک غیر به خود یا دیگران بدون اجازه ی صاحب ملک طبق قانون از مصادیق کلاهبرداری محسوب می شود و مجرم به مجازات کلاهبرداری محکوم می شود و صاحب ملک می تواند از شخصی که منافع ملک او را به خود یا دیگران انتقال داده است، شکایت کند.
منافع املاک شامل محصولات زراعی و میوه های درختان است و در واقع محصولات کشاورزی و میوه های درختان جزء منافع زمین محسوب می شود و متعلق به مالک زمین است. همچنین منافع مربوط به سکونت در یک منزل مسکونی مانند اجاره دادن ملک غیر بدون اجازه ی مالک آن و دریافت اجاره. از دیگر مصادیق انتقال منافع املاک استفاده از امتیاز کسب و کار در یک مغازه است.
تبانی و فساد در معاملات دولتی
تبانی در معاملات دولتی یکی از تخلفاتی است که افراد با سوء استفاده از موقعیت خود در دستگاه دولتی به اموال و منافع دولتی به صورت غیرقانونی دست پیدا می کنند.
تبانی در معاملات دولتی یکی از جرایم مربوط به فساد اقتصادی است. طبق ماده واحده قانون مجازات تبانی در معاملات دولتی، افرادی که در معاملات یا مناقصه ها و مزایده های دولتی یا شرکت¬ها و موسسات وابسته به دولت یا مامور به خدمات عمومی و یا شهرداری¬ها با یکدیگر تبانی کنند و در نتیجه ضرری متوجه دولت و یا شرکت¬ها و مؤسسات مذکور شود، به حبس تأدیبی از یک تا سه سال و پرداخت جزای نقدی به میزان آن چه من غیر حق تحصیل کرده اند محکوم می شوند.
استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی یکی از مصادیق جرم کلاهبرداری تلقی می شود، در صورتی که شخصی سند ملکی را جعل نماید و با استفاده از سند جعلی، آن ملک را به فروش برساند و از این طریق سودی به دست آورد، علاوه بر جرم جعل سند و استفاده از سند مجعول به جرم کلاهبردرای نیز محکوم می شود. در این صورت جرم متهم بیشتر شده و به مجازات سنگین تری محکوم می شود. در خصوص جرم استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی باید گفت، اغلب دعاوی در زمینه جعل اسناد مربوط به اسناد ملکی عادی و دست نویس است و برای اثبات جعلی بودن سند، دادگاه سند را کارشناس ارجاع می دهد.
شما عزیزان می توانید از طریق کانال حقوقی تلگرام موسسه حقوقی دادآرمان با بهترین وکلای پایه یک دادگستری در خصوص کلیه دعاوی ملکی در ارتباط باشید…
تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون مجوز
به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری زمین های کشاورزی را در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع کرده است و محدودیت هایی را برای تغییر کاربری زمین های کشاورزی در نظر گرفته است، در صورتی که مالک زمین کشاورزی اعم از زمین زراعی و باغ، بخواهد کاربری زمین خود را تغییر دهد، مثلا کاربری کشاورزی را به کاربری مسکونی تبدیل کند، باید اقدام به دریافت مجوز از مراجع ذی ربط نماید. چنانچه مالک زمین کشاورزی بدون دریافت مجوزهای لازم کاربری زمین خود را تغییر دهد به مجازات های مقرر در این قانون محکوم می شود.
طبق ماده 3 قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
برای اطلاع از مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری کلیک کنید.
خرید و فروش و معامله معارض
طبق قانون، معامله معارض در حکم کلاهبرداری است. جرم معامله معارض ملکی به معامله ای گفته می شود که شخصی عین یا منفعت ملکی را به موجب سند عادی یا رسمی به دیگری انتقال دهد، سپس همان ملک را از طریق سند رسمی به شخص دیگری بفروشد.
طبق ماده 117 قانون اسناد و املاک کشور، هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
تخریب املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران
هرگاه شخصی بدون اجازه مالک یا متصرف قانونی آن، وارد ملکی شود که متعلق به دیگری است و بدون اجازه مالک یا متصرف، در آن ماندگار شود، مرتکب جرم ورود غیرمجاز به ملک دیگری شده است.
طبق ماده 691 قانون مجازات اسلامی، هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است، اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد، علاوه بر رفع تجاوز حسب مورد به ۱ تا ۶ ماه حبس محکوم می شود، هرگاه مرتکبین ۲ نفر یا بیشتر بوده و لااقل یکی از آنها حامل سلاح باشد به حبس از ۱ تا ۳ سال محکوم خواهند شد. همچنین هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، طبق ماده 692 قانون مجازات اسلامی، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از 45 روز تا 6 ماه محکوم خواهد شد.
شکایت از دعاوی کیفری ملکی
همان طور که گفته شد، دعاوی کیفری ملکی زمانی واقع می شود که در زمینه املاک جرمی رخ داده باشد در این صورت برای حل و فصل اختلافات بین طرفین برخلاف دعاوی حقوقی ملکی شاکی باید شکایت تنظیم کند و آن را به دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع ملک تقدیم نماید، برای رسیدگی به دعوای کیفری ملکی مانند سایر جرائم، ابتدا پرونده در دادسرا مورد بررسی قرار می گیرد و تحقیقات مقدماتی انجام می شود، سپس برای پیگیری و صدور رای، پرونده به دادگاه صالح که دادگاه کیفری است ارجاع می شود و در صورت اثبات وقوع یکی از جرائم ملکی در دادگاه، مرتکب به مجازات مقرر در قانون محکوم می شود.
اگر در مورد نکات حقوقی املاک برای انعقاد قراردادها و معاملات ملکی چیزی نمی دونی و نیاز به راهنمایی داری، با وکیل ملکی موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیر و مشاوره دریافت کن.
کلام آخر
امروزه به دلیل افزایش معاملات و قراردادهای ملکی مانند قرارداد پیش فروش ساختمان، قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قرارداد مشارکت در ساخت و… اختلاف بین طرفین معامله و قرارداد افزایش چشمگیری داشته است. بهترین راه برای حل و فصل اختلافات در معاملات ملکی و یا تشکیل پرونده ملکی و پیگیری آن در دادگاه و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در زمینه ملک و املاک و مسائل مربوط به آن مراجعه به یک وکیل ملکی با تجربه است که به تمام قوانین به ویژه قوانین جدید در خصوص املاک مانند قانون ثبت اسناد و املاک کشور (قانون املاک و مستغلات)، قوانین املاک مربوط به شهرداری و…، همچنین نحوه تقدیم دادخواست یا شکایت در مورد انواع دعاوی ملکی اعم از دعاوی ثبتی، حقوقی و کیفری ملکی و روند رسیدگی دادگاه ها به پرونده های ملکی آگاه است، از این رو موسسه حقوقی دادآرمان برای دریافت کاملترین مشاوره حقوقی، در زمینه املاک و دعاوی ملکی بهترین وکیل ملکی تضمینی را به شما معرفی می کند.
در صورتی که وقت کافی برای مراجعه به دفتر وکیل ملکی و دریافت مشاوره حقوقی حضوری ندارید می توانید به وکیل ملکی آنلاین موسسه حقوقی دادآرمان تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.
مجازات جعل اسناد ملکی توسط کارمندان دولتی در هنگام انجام وظیفه علاوه بر مجازات های اداری و جبران خسارت به حبس از 1 تا 5 سال حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم می شوند و مجازات جعل اسناد ملکی توسط افراد عادی، حبس از 6 ماه تا 3 سال حبس یا پرداخت جریمه نقدی است و مجازات جعل اسناد عادی حبس از 3 ماه تا 1 سال و پرداخت جریمه نقدی است.
خیانت در امانت عبارت است از استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نمودن توام با سوء نیت مالی که از طرف مالک یا متصرف قانونی به کسی سپرده شده و بنا بر استرداد یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است.
منافع املاک شامل محصولات زراعی و میوه های درختان است و متعلق به مالک زمین است. همچنین منافع مربوط به سکونت در یک منزل مسکونی مانند اجاره دادن ملک غیر بدون اجازه ی مالک. از دیگر مصادیق انتقال منافع املاک استفاده از امتیاز کسب و کار در یک مغازه است.
مجازات تغییر کاربری، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
